借入額・期間が同じで、プラスの金利が返済中ずっと一定なら、初回の支払いは元利均等の方が少なく、総返済額は元金均等の方が少なくなります。 最初の支払いが家計に収まるかと、完済までにいくら支払うかをセットで比べると判断しやすくなります。

元利均等は毎月の返済額、元金均等は元金が一定

元利均等返済は、金利が一定の間、元金と利息を合わせた毎月の返済額が一定です。初めは返済額に占める利息の割合が大きく、返済が進むにつれて元金に充てる割合が増えます。

元金均等返済は、返済する元金を毎回同じにし、そこに残高に応じた利息を足します。最初は残高が大きい分、返済額も大きくなります。返済が進むと、利息と毎月の返済額が減っていきます。住宅金融支援機構【フラット35】｜元金均等と元利均等の違い

3,000万円・固定年1.5％・35年で比べる

説明用の試算です。毎月払いで全420回、初回の利息は1か月分、月利は年利の12分の1とします。ボーナス払い・繰上返済・手数料などの諸費用は含めません。金額は計算の途中で丸めず、表示時に円未満を四捨五入しています。

比較項目元利均等元金均等
初回の返済額91,855円108,929円
5年後の借入残高26,615,460円25,714,286円
最終回の返済額91,855円71,518円
総返済額38,579,239円37,893,750円

5年後の残高は60回返済した直後の金額です。この例では、元金均等の初回の支払いは約1万7,000円多くなります。その分、5年後の残高は約90万円少なく、元金と利息を合わせた総返済額は約68万5,000円少なくなります。

元金均等の初回が108,929円になる内訳

元金は3,000万円を420回で割って約71,429円。初回の利息は3,000万円に月利0.125％を掛けて37,500円です。2回目からは返済前の残高に月利を掛けるため、同じ元金を返しながら利息分が減っていきます。

自分の借入条件で比較する3ステップ

  1. 両方の方式を選べるか確認する。 取り扱いは金融機関や商品によって異なります。借入額、適用金利、返済期間、ボーナス払いの条件をそろえます。全国銀行協会｜住宅ローンの仕組みと返済方法
  2. 返済方式だけを変えて試算する。 住宅金融支援機構の比較画面では、試算するプランを「２つ」にし、各プランの「返済方法」を「元利均等」「元金均等」に分けます。ほかの条件は同じにし、実際の見積もりを比べるときは金融機関から示された諸費用も入れます。住宅金融支援機構｜返済プラン比較シミュレーション
  3. 初回額と総額をそれぞれ見る。 購入後のほかの住居費も見込んで、当初の返済が月の予算に収まるかを確認します。売却や借り換えを検討する時期があるなら、その時点の借入残高も返済予定表で比べます。

変動金利を選ぶ場合は、金利が変わったときの返済額の見直し時期と、元金・利息の内訳がどう変わるかを商品説明書で確認します。契約に使う金額は、金融機関が提示する返済予定表で確認してください。三菱ＵＦＪ銀行｜住宅ローンの返済方法の選び方