住宅ローンの見積書で「返済総額」が元金と利息の合計を示している場合は、別払いの諸費用を足して比べます。融資手数料などをすでに借入額に含めた場合は、その費用も返済額に入ります。同じ費用を足すのは一度だけです。

見積書を並べたら、まず返済総額、別払いの諸費用、引渡しまでに必要な現金の3つを書き出してみましょう。

見積書で確認する3つの数字

確認する数字どこを見るか
① 返済総額返済予定表や試算書。借入元金と利息の合計か、手数料などを含む金額かを内訳で確認する。
② 別払いの諸費用費用明細。融資手数料、保証料がかかる場合の支払方法、抵当権設定の登記費用などを確認する。
③ 引渡しまでに必要な現金資金計画書や決済明細。手付金など支払済みの額を分け、契約時・決済時にあといくら用意するかを確認する。

融資手数料や抵当権設定費用のほか、火災保険料などが別途かかることがあります。見積書に「総支払額」「諸費用込み」などの表記があれば、どの費用まで計算済みかを確かめましょう。保証料を金利に上乗せするプランでは、上乗せ後の金利で計算した返済額を使います。住宅金融支援機構「住宅ローンで考えること」・国土交通省「住まいにはどんな費用がかかる？」

ローンを比べるときは①に、①へ未計上の②を足します。 ③は契約や決済に必要な現金を確かめる数字です。②と重なる分もあるため、①＋②に③を丸ごと加えると支払いを重ねて数えてしまいます。

試算1　低い金利と少ない手数料を比べる

同じ物件に対し、3,000万円を35年借りる架空の見積もりです。どちらも全期間固定、元利均等の毎月払い、ボーナス払い・繰上返済なしとします。融資手数料は現金で支払い、ほかの費用は同額として比較表から省きます。

比較項目A案B案
固定年利1.50％1.55％
毎月の返済額約91,855円約92,592円
返済総額（元金＋利息）約38,579,239円約38,888,585円
別払いの融資手数料660,000円110,000円
返済総額＋融資手数料約39,239,239円約38,998,585円

A案は毎月の返済が約737円少なく、B案は契約・融資時に払う手数料が55万円少ない例です。35年の満期まで払う前提では、手数料を足した支払額はB案のほうが約24万円少なくなります。売却や繰上返済を予定している場合は、予定時点までの支払い、残債、必要な手数料を同じ時点で比べましょう。

試算は年利の12分の1を月利とし、420回返済で計算しています。表は円未満を最終表示で四捨五入しているため、表の月額を420倍すると返済総額と端数差が出ます。自分の借入金額や期間で元金・利息を試算できます。ローン返済シミュレーター

試算2　諸費用を借りる場合は借入額から見直す

A案の融資手数料66万円を借りられ、金利や期間が同じと仮定します。借入額は3,066万円となり、毎月の返済は約93,876円、返済総額は約39,427,983円です。この返済総額には借りた66万円の元金が入っています。

手数料を現金で払うA案の約39,239,239円と比べると、手元から一度に払う66万円を借入に回す代わりに、35年間で約18.9万円の利息が増える計算です。月々の返済も約2,021円増えます。

借りられる費用や必要書類は商品によって異なります。例えば【フラット35】では、融資手数料などが所定の書類で確認できる場合に借入対象となります。諸費用を含めた場合の借入額、適用金利、現金負担は金融機関の見積書で確認してください。住宅金融支援機構「借入対象となる諸費用とはどのようなものですか？」

金融機関に聞くときは「どこに入っていますか」

見積書の項目名だけでは判断できない場合は、次の3点を聞くと比較表を埋められます。

  1. 「この返済総額には、融資手数料と保証料がどの形で入っていますか」
  2. 「借入に含める費用と、契約時・決済時に現金で払う費用を分けた明細をいただけますか」
  3. 「諸費用を現金で払う案と借りる案を、同じ返済期間・返済方式で試算できますか」

家計に落とし込むときは、ローン返済とは別に、入居後の固定資産税、マンションの管理費や修繕積立金、保険の更新なども見積もります。費用の種類や支払時期は物件や契約で変わります。国土交通省「住まいにはどんな費用がかかる？」

返済方式も違う2案を比べるときは、毎月の負担と総返済額を同じ借入条件で見直すと違いを整理できます。住宅ローンの元利均等と元金均等の違い

情報確認日 2026年11月10日